为推进我市棚户区改造工作,牡丹江市爱民区人民政府决定对2020年棚户区改造项目国有土地上房屋实施征收。依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《牡丹江市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等有关规定,结合实际,制定本补偿方案。
一、 项目名称
2020年棚户区改造项目
二、征收范围
康安西路以东20米,晓云街以南50米,天安路以西120米,西圣林街以北80米范围内6栋黄楼及周边平房。
三、征收主体
牡丹江市爱民区人民政府
四、房屋征收实施主体
牡丹江市爱民区房屋征收实施中心
五、房屋征收基本情况
房屋征收总户数:约30户,其中住宅:约30户。
六、补偿内容
(一)被征收房屋价值的补偿;
(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;
(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
七、补偿方式
(一)房屋补偿方式
被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。
产权调换有两种方式:实物安置及货币化安置。
(二)产权调换房源情况
1、实物安置房源
①选择房屋产权调换的,房源在:
1.北悦城小区二期(期房)
2.山水美地 (现房)
3.金龙家园(现房)
②商品房承诺价格:北悦城小区二期高层起价3800元∕平方米,多层起价4000元∕平方米。山水美地起价3500元∕平方米,金龙家园起价3750元∕平方米。
③楼层差价:实行多层住宅安置的,全面积分段结算楼层差价(差价见方案后附表);实行高层安置的,上靠标准户型建筑面积内不交楼层差价,商品房投资部分缴纳楼层差价(楼层差见方案后附表)。
2、货币化安置房源
由被征收人在政府搭建的选房平台自主选购政府采购的房屋或开发企业提供的商品房作为安置房。
3、多层建安造价按950元/㎡计算。
(三)未经登记的建筑(无照房屋)处理方式
由市无照房屋认定领导小组办公室协调组织有关部门,依法对征收范围内未登记的建筑进行调查、认定和处理,按认定的结果,对未登记建筑按独立安置、并入主房、评估补偿或无偿拆除等方式补偿或处理。
八、补偿规定
(一)货币补偿规定
1、住宅房屋被征收人选择货币补偿的,按评估确定的被征收房屋的价值,加上应上靠到标准户型的建筑面积的政府补贴(政府补贴按建筑面积200元/㎡计算)对被征收人给予补偿,支付被征收人3个月的临时安置费。
2.非住宅房屋被征收人可以货币补偿,按评估确定的被征收房屋的价值对被征收人给予补偿。
征收补偿协议签订前,由估价单位将项目评估结果在征收范围内公示,如被征收人对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请,并指出评估结果或评估报告存在的问题。
3、拆除非公益事业房屋的附属物不执行产权调换,由征收人给予货币补偿。
4、被征收房屋评估时点为房屋征收决定公告之日。
(二)产权调换补偿规定
住宅房屋被征收人选择房屋产权调换的,分实物安置和货币化安置。
1、实物安置标准
按房屋权属证书载明的建筑面积实行“征一还一”。按照被征收房屋建筑面积就近上靠标准户型的原则,以房屋建筑面积50平方米为基准户型(高层55平方米),每增加5平方米为一个档次,即50平方米、55平方米、60平方米……以此类推。上靠面积部分按多层住宅建安造价投资。具体按以下方式补偿安置:
平房住宅补偿安置方式
(1)选择多层住宅安置的,被征收房屋就近上靠标准户型,上靠面积部分,按多层住宅建筑面积建安造价投资。上靠标准户型后,再增加的面积,按商品房承诺价格投资。
(2)选择18层以下(含18层)高层住宅安置的,被征收房屋就近上靠面积不足5平方米(含5平方米)的,可上靠到下一个档次予以安置,按被征收房屋就近上靠标准户型的建筑面积的10%免交投资款。免交投资款的建筑面积享受不足部分,按被征收房屋评估价值给予货币补偿。此外再增加的面积,享受一个档次商品房价格10%的优惠。
(3)选择19层以上(含19层)高层住宅安置的,被征收房屋就近上靠面积不足5平方米(含5平方米)的,可上靠到下一个档次予以安置,按被征收房屋就近上靠标准户型的建筑面积的15%免交投资款。免交投资款的建筑面积享受不足部分,按被征收房屋评估价值给予货币补偿。此外再增加的面积,享受一个档次商品房价格10%的优惠。
多层住宅补偿安置方式
(1)选择多层住宅安置的,被征收房屋就近上靠面积不足5平方米(含5平方米)的,可上靠到下一个档次予以安置,按被征收房屋就近上靠标准户型的建筑面积的5%免交投资款,免交投资款的建筑面积享受不足部分,按被征收房屋评估价值给予货币补偿。此外再增加的面积,享受一个档次商品房价格10%的优惠。
(2)选择18层以下(含18层)高层住宅安置的,被征收房屋就近上靠面积不足5平方米(含5平方米)的,可上靠到下一个档次予以安置,按被征收房屋就近上靠标准户型的建筑面积的15%免交投资款。免交投资款的建筑面积享受不足部分,按被征收房屋评估价值给予货币补偿。此外再增加的面积,享受一个档次商品房价格10%的优惠。
(3)选择19层以上(含19层)高层住宅安置的,被征收房屋就近上靠面积不足5平方米(含5平方米)的,可上靠到下一个档次予以安置,按被征收房屋就近上靠标准户型的建筑面积的20%免交投资款。免交投资款的建筑面积享受不足部分,按被征收房屋评估价值给予货币补偿。此外再增加的面积,享受一个档次商品房价格10%的优惠。
分户安置方式
被征收住宅房屋总建筑面积达到两个基准户型的,可分户安置。被征收住宅房屋总建筑面积达不到分户标准但确需分户的,由被征收人提出申请,经房屋征收部门审核同意后,采取先就近上靠标准户型再分户的形式安置。分户后的总建筑面积超出被征收房屋就近上靠标准户型的建筑面积部分按商品房价格投资。
并户安置方式
被征收人有两户以上房屋申请并户安置的,可采取先就近上靠标准户型再并户的形式安置。用于产权调换房屋的建筑面积超出就近上靠标准户型的建筑面积部分按商品房价格投资;就近上靠标准户型的建筑面积超出用于产权调换房屋的建筑面积部分不予补偿。
居民自愿原则
在征收过程中,楼房按栋、平房按片,以栋、片为单位,每栋楼房每个片区居民征收支持率、签约率达到100%,对该栋楼房、片区进行征收,如所在征收地块居民征收支持率达不到相应标准的不予征收。
2、货币化安置标准
货币化安置是指对有住房需求愿意到政府指定平台选房安置的被征收人,将应给其的安置房按规定折算成安装款,以“房票”这种购房凭证形式发放给被征收人,由被征收人在政府搭建的选房平台中自主选购政府采购的房屋或开发企业提供的商品房作为安置房,凭“房票”结算。
“房票”只能用于被征收人在选房平台购房,不作为货币补偿的依据,不得兑现,转让和买卖。
(1)货币化安置标准:根据被征收房屋权属证书载明的建筑面积就近上靠标准户型,上靠面积不足5㎡ (含5㎡)的可上靠下一档次;上靠后,每平方米按征收项目区域周边或同一地段新建普通商品住房评估均价4700元∕平方米计算,扣除应个人承担的上靠部分投资款后得出的总价。被征收房屋以外的附属物等其他补偿费用也可计入“房票”总额度。上靠部分按950元∕平方米投资。
(2)购房结算方式:“房票”低于所选商品住房总价的,不足部分由被征收人自行补足;“房票”高于商品住房总价的,超出部分,优先等值返还被征收人附属物等其他补偿费用;还有剩余的,折算成面积,按被征收人房屋评估价值返还,计算方法为:剩余额度÷基本均价×被征收房屋评估单价。
(3)房票的分户
被征收人选购商品房源后其房票仍有剩余的,可以选择分户。分户后房票款按其所选商品房金额多退少补进行结算。
(4)房票合并
房票合并是指同一被征收人可将其持有的若干张房票进行合并结算。合并后房票款按其所选商品房金额多退少补进行结算。
(三)搬迁费和临时安置补偿规定
1、搬迁费标准:住宅房屋以房屋权属证书为单位每户500元,一次性发给被征收人。非住宅房屋根据房屋权属证书载明的建筑面积每平方米按50元计算一次性支付,每平方米50元搬迁费不能满足需要的,按评估的搬迁费执行。
2、临时安置费标准:被征收人安置房源未达到回迁入住条件之前继续在原房居住,不发放临时安置费。
(四)停产停业损失补偿规定
被征收房屋在征收封闭公告发布前,正在合法进行生产经营的(合法经营即以该房屋为经营场所已依法取得营业执照和税务登记),给予停产停业损失补偿。因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。停产停业损失可按下列标准计算:
1.被征收人能提供上年度应缴纳税所得额和向社会保险部门缴纳社会保险统筹基金确定的职工人数平均工资凭证的,月补偿标准=上年度应缴纳税所得额÷12 +确定的职工人数平均工资×职工人数。
2.被征收人不能提供上年度应缴纳税所得额和向社会保险部门缴纳社会保险统筹基金确定的职工人数平均工资凭证的,应以被征收人房屋产权证照注明的用途、建筑面积给予停产停业损失补偿。工业用途为每平方米30元,商服用途为每平方米25元,其他用途为每平方米20元。
3.被征收人选择货币补偿的,给予6个月的停产停业损失补偿。
(五)“住改非”补偿规定
被征收人的房屋权属证书载明为住宅,在征收封闭公告发布前合法经营的,房屋按住宅房屋给予补偿;用于生产经营的建筑面积部分,另行按评估价值的50%给予货币补偿,发放非住宅房屋搬迁费和6个月停产停业损失补偿。
(六)附属物补偿规定
1、不符合房屋认定条件的建筑物、构筑物,按建筑面积每平方米120至200元标准给予补偿。
2、砌筑门斗,按建筑面积每平方米200至300元标准给予补偿。
3、墙厚240毫米的围墙,按建筑面积每平方米60至70元标准给予补偿;墙厚120毫米的围墙,按建筑面积每平方米40至50元标准给予补偿;无基础、不含铁艺的铁栅栏,按每平方米50至70元标准给予补偿;有基础、不含铁艺的铁栅栏,按每平方米75至95元标准给予补偿。
4、铁质大门,按每平方米80至100元标准给予补偿;铁皮包门,按每平方米60元标准给予补偿。
5、深度为2米以上的砌筑菜窖,按每座400至500元标准给予补偿。
6、压把井,按每眼500元标准给予补偿;深度为1.5米以上的砌筑渗水井,按每眼400元标准给予补偿。
7、果树,按每株40至80元标准给予补偿。
8、电力增容,2000年1月1日后安装、有票据的,依据票据按450元/瓦千标准给予补偿;无票据、但有供电部门出具证明的,按450元/瓦千标准的50%给予补偿。
9、未列入上述补偿标准的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
(七)搬迁奖励规定
1、住宅房屋搬迁奖励
自征收决定发布之日起5日内(含第5日)与征收部门签订房屋征收搬迁验收协议的,以房屋权属证书为单位每户奖励3,000元;第6日起至第10日内,以房屋权属证书为单位每户奖励2,000元。
征收范围内,平房按片、楼房按栋为一个计算单位,根据房屋征收工作需要,确定奖励搬迁期限,每一个计算单位在此期限内完成整体搬迁的,以房屋权属证书为单位每户奖励5,000元。
(八)补助规定
1、被征收人有下列情形之一的,按相关规定给予补助:
(1)被征收人持有低保证或者残疾证的;
(2)被征收人共同居住的直系亲属持有低保证或者残疾证,且该直系亲属户口在征收范围内并有所在街道办事处提供的共同居住证明的;
(3)被征收人同一户口、共同居住的家庭成员中,持有低保证或者残疾证,因各种原因户口临时迁出的;
(4)被征收人在政府作出征收决定前已申请办理低保证或者残疾证,并经所在街道办事处、民政、残联等部门审核确认的。
2、对符合上述规定的低保户、残疾人,按下列标准给予补助:
(1)低保户每户给予10,000元一次性补助。
(2)残疾人按中重度和轻度残疾,每人分别给予10,000元和5,000元一次性补助。
(九)认定房源顺序号规定
1、住宅房屋被征收人在发布征收决定公告确定的征收期限第一天至第五天为一时间段验收合格的,第六天至第十天为一时间段验收合格的,被征收人分别按搬迁验收协议的顺序号以摸号方式确定“认定房源顺序号”。从第十一日起搬迁验收的被征收户,按搬迁验收协议顺序号正常排序作为“认定房源顺序号”。
2、对公告规定期限内未搬迁且未预定户型的被征收人,在其原房屋建筑面积基础上就近上靠户型,给予预留房源进行安置。
(十)未登记建筑的认定补偿规定
未登记建筑经认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。对未被认定为违法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予适当补偿。
1、未登记住宅房屋认定标准
(1)室内高度在2.2米以上;墙厚370毫米以上;
(2)有固定采暖设施,屋面有防寒处理;
(3)满足采光和通风要求,符合居住条件。
2、未登记住宅房屋按下列标准给予补偿:
(1)被征收人无房屋权属证书的住宅房屋,不具备独立生活条件,按认定建筑面积并入有房屋权属证书的住宅房屋给予补偿。
(2)无房屋权属证书的住宅房屋所有人,除此房屋外确无其他住处,需独立安置的,由房屋所有人向房屋征收部门提出申请,并提交下列材料:
①需要房屋独立安置的申请书,详细说明家庭人员构成及居住情况;
②房屋所有人所在街道办事处、辖区公安机关出具的在该处长期居住证明;
③房屋所有人及与其共同居住人户口、身份证复印件。
④房屋所有人在户口居住地的房屋电子信息登记证明;外地人还需提交在本市的房屋电子信息登记证明。
经市无照房屋认定领导小组办公室认定后,符合条件的按被征收房屋建筑面积的50%(在农村自有宅基地上按90%)给予独立安置或并入主房。
独立安置的发放搬迁费。
(十一)房屋拆除规定
在征收范围内已签订《房屋征收补偿协议》的被征收人,其房屋由征收部门统一组织拆除。原房屋所有权人或使用人不得损坏房屋的结构、不得擅自拆除房屋的设备和材料。违者将赔偿实际造成的损失并承担由此造成的安全责任。
(十二)签约期限
自发布征收决定之日起30日内。
此方案已经区人民政府同意,请遵照执行。
牡丹江市爱民区人民政府
2020年10月2日